Certaines ventes de biens immobiliers (saisie immobilière, liquidation d'entreprise, partage de succession, licitation d'indivision...) se déroulent à la barre du Tribunal Judiciaires en audience publique d'enchères.
La loi impose, compte tenu de la particularité de ces ventes, que les enchères soient portées par l'intermédiaire d'un Avocat inscrit auprès du Tribunal Judiciaire devant lequel la vente est poursuivie.
Les enchères se déroulent tous les mardi après-midi à la barre du Tribunal Judiciaire de Pontoise à partir de 14h00, et tous les jeudis après-midi à partir de 14h00 auprès du Tribunal Judiciaire de Paris.
Les conditions des ventes dites à la Criée sont si particulières qu'il convient de :
consulter le cahier des conditions de vente au Greffe du Juge de l'Exécution ou au cabinet de l'Avocat du créancier poursuivant (parfois ce document est disponible sur le site internet de cet Avocat)
prendre rendez-vous auprès de son Avocat pour préparer l'achat aux enchères du bien immobilier repéré, et pour évaluer le coût global de cet achat, frais compris
A l'occasion de ce rendez-vous, vous sera remise une notice explicative vous informant sur les conditions de ces ventes et comportant une évaluation du prix global de de l'achat, en fonction de votre budget maximal hors frais.
En effet, l'ambiance particulière de ce type de vente, leurs modalités et conditions (absence de garantie des vices cachés par exemple, absence de délai de réflexion ou de rétractation...) imposent de se fixer un cadre dans lequel porter les enchères, notamment concernant le montant maximal de l'enchère que l'on souhaite porter et la nécessaire assurance de pouvoir financer l'achat pour éviter toute réitération de la vente.
Les enchères obéissent aux règles définies par la loi et le règlement, notamment dans le Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Il est utile d'en rappeler quelques unes :
l'interdiction pour le débiteur saisi, directement ou par personne interposée, de porter enchère sur le bien saisi
l'obligation préalable pour tout enchérisseur de justifier de sa solvabilité par rapport à l'achat envisagé (L 322-7)
l'obligation pour enchérir de remettre un chèque de banque de 10 % de la mise à prix avec un minimum de 3.000,00 € et, pour les enchères portées auprès du Tribunal de Grande Instance de Pontoise, un second chèque de banque dont le montant est indiqué sur la publicité d'enchère et qui représente une consignation sur les frais préalables, émoluments et droits d'enregistrement
Il n'existe ni droit de rétractation(lié par exemple au refus opposé par une banque pour un emprunt destiné à financer l'acquisition), ni garanties d'aucunes sortes(vice caché, dégradations, vice de construction, vétusté, erreur dans la désignation, la consistance ou la contenance...) permettant d'annuler ou de modifier l'opération une fois l'adjudication terminée
l'identité de l'adjudicataire doit être déclarée publiquement lors de l'audience au Juge par son avocat
L'adjudicataire est tenu de faire assurer l'immeuble dès la vente contre tous les risques, et notamment l'incendie, auprès d'une compagnie notoirement solvable et ce pour une somme au moins égale au prix d'acquisition. En cas de sinistre non garanti du fait de l'acquéreur, celui-ci sera tenu de payer son prix outre les accessoires, frais et dépens de la vente.
A défaut de paiement du prix, des frais taxés dans le délais et des droits d'enregistrement, le bien est remis en vente aux conditions de la première vente forcée. Si le prix de la nouvelle vente forcée est inférieur à celui de la première, l'enchérisseur défaillant sera contraint au paiement de la différence (L 322-12).
Lorsque l'adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur pour leur être distribuée avec le prix de l'immeuble.
Surenchérir
Surenchérir peut parfois s'avérer être un moyen intéressant d'acquérir sur adjudication un bien immobilier.
Si l'on dispose du budget correspondant (consignation sur surenchère et possibilité d'enchérir lors de l'audience sur surenchère), il s'agit d'un moyen pertinent et efficace de tenter d'être l'adjudicataire final du bien ciblé.
La surenchère obéit à quelques règles qu'il est nécessaire de connaître :
son montant est au minimum égal au prix de l'adjudication initiale majorée de 10 %
elle doit être formée dans les 10 jours de l'adjudication initiale pour être recevable
elle impose la remise d'un premier chèque de banque de 10 % du montant de la surenchère
elle est définitive et ne peut être rétractée, le surenchérisseur s'engageant irrévocablement à acquérir dès la déclaration de surenchère
Au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le surenchérisseur devra également déposer en mon étude un chèque de banque à valoir sur les frais préalables de première et deuxième vente aux enchères, sur les émoluments et frais de publication et sur les frais d'enregistrement.
Le Juge de l'Exécution fixera alors une nouvelle audience à une date intervenant dans un délai de deux à quatre mois suivant déclaration de surenchère lors de laquelle les enchères seront reprises sur la mise à prix modifiée par la surenchère.
Si, à l'audience, aucune enchère n'est portée, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.
Il convient cependant de garder à l'esprit qu'une procédure de surenchère est onéreuse car, aux frais classiques d'une vente sur enchères se rajoutent les honoraires et les frais des actes de surenchères ainsi que les frais de nouvelle publication.
Précision utile : un bien déjà vendu sur surenchère ne peut plus faire l'objet d'une nouvelle surenchère.
Enchères & Délais
Il peut être utile de conserver à l'esprit quelques délais :
à compter de l'adjudication, un délai de surenchère de 10 jours court
sans surenchère dans ce délai, la vente devient définitive rétroactivement à la date initiale du jugement d'adjudication
l'adjudicataire a alors deux mois pour régler le solde du prix et des frais de toute nature dont ceux d'enregistrement
Les enchères portées s'entendent hors frais de toute nature, hors émoluments et hors honoraire d'avocat.
Au montant de l'enchère se rajoutent les divers frais suivant :
les frais préalables
les émoluments
les honoraires d'intervention et de formalités de publication de l'avocat
les frais d'enregistrement (service des impôts)
les frais de publication (service de publicité foncière)
les honoraires de radiation d'inscriptions
les frais de radiation d'inscriptions
Je vous invite également à prendre connaissance des réponses aux questions les plus fréquemment en la matière.
Questions & Réponses
Dois-je obligatoirement mandater un avocat pour porter les enchères sur le bien qui m'intéresse ?
L'Avocat est obligatoire et porte les enchères pour vous en fonction de vos instructions.
Au Tribunal de Grande Instance de Pontoise, le Juge demande, sauf exception, le respect d'un palier minimum de 2.000,00 € entre les enchères.
Si vous êtes déclaré adjudicataire, votre Avocat annonce immédiatement et publiquement votre identité.
Un rendez-vous en Cabinet d'Avocat est-il indispensable ?
Il n'est pas obligatoire de prendre rendez-vous avec son Avocat.
Cependant, il s'agit d'envisager une opération dont l'objet est un achat immobilier et présentant de nombreux risques.
Ainsi, à moins d'être particulièrement aguerri dans ce domaine et de connaître parfaitement les modalités des ventes aux enchères, il est nécessaire de prendre rendez-vous pour être pleinement informé des modalités particulières de ses ventes.
Cela sera aussi l'occasion de remettre votre dossier complet et d'obtenir une évaluation du coût global de l'opération envisagée.
Comment constituer mon dossier pour enchérir ?
L'opération envisagée étant un achat immobilier, il convient de remettre à son avocat un dossier comprenant :
--> les pièces d'état civil :
Pour les enchérisseurs personne physique célibataires ou mariés : pièce d'identité de chacun des enchérisseurs, copie du livret de famille, en cas de mariage : date et lieu du mariage ainsi que régime matrimonial
Pour les enchérisseurs personne morale (SCI par exemple) : extrait K BIS récent, statut avec objet de la société portant sur les achats immobiliers et autorisation donnée par l'assemblée générale extraordinaire d'acheter tel bien aux enchères à telle audience et à tel prix hors frais
Une attestation de non condamnation conforme au modèle règlementaire
Un pouvoir
--> les pièces justifiant de la capacité de financement du bien à hauteur de votre enchère maximale plus les frais de la vente
copie des avis d'imposition de chaque membre du foyer ou de chaque associé de la société
copie des trois derniers bulletins de salaires + le bulletin de salaire de décembre de l'année précédente
copie des relevés de compte à jour en compte de financement par un apport au comptant avec déclaration sur l'origine des fonds
attestation bancaire de capacité d'emprunt ou de financement, accompagnée d'une simulation d'emprunt, datée et tamponnée par l'organisme l'ayant délivrée
plus généralement toute pièce écrite pouvant justifier de la capacité à régler le prix et les frais de l'achat dans les deux mois de l'adjudication, ainsi que de l'origine des fonds
--> les deux chèques de banque à l'ordre de la CARPA mentionnés dans le cahier des conditions de vente et sur l'affiche annonçant la vente dont le premier représente 10 % de la mise à prix et le second une provision à consigner sur les frais préalables et émoluments de vente.
Le bien peut-il être visité ? Puis-je avoir des renseignements sur le bien ?
Il est généralement prévu une visite du bien, organisée par un huissier de justice et s'effectuant en sa présence.
Le renseignement peut être précisé sur l'affiche informant le public de la mise aux enchères du bien ou peut être obtenu auprès du Cabinet d'Avocat poursuivant la vente.
Il est évidement nécessaire de visiter le bien pour connaître la consistance et l'état du bien mis aux enchères.
Par ailleurs, il existe un cahier des conditions de la vente consultable au cabinet de l'avocat poursuivant la vente ou au greffe du Juge de l'Exécution, fixant les conditions juridiques de la vente et reprenant le procès verbal descriptif d'huissier de Justice. Il convient également d'en prendre connaissance avant de se porter adjudicataire.
Quel est le coût d'une adjudication (principal et frais) ?
Le coût d'une adjudication se compose :
du prix principal : montant de l'enchère à laquelle vous avez acquis le bien
des frais de la vente :
Frais préalables (correspondant aux frais avancés pour la mise en vente du bien et annoncés lors de l'audience)
Emoluments (tarif fixé par la loi au bénéfice de différents intervenants)
Enregistrement (taxe payée au Trésor Public)
Honoraires et frais de votre Avocat
A ces frais se rajoutent les honoraires (d'Avocat) et les frais (Trésor Public) de radiation d'inscriptions grevant le bien.
Avant d'envisager d'enchérir, il convient de contacter votre Avocat aux fins d'avoir une estimation au plus juste en fonction de votre enchère maximale du prix global de l'opération envisagée comprenant les différents frais. Cette démarche vous permet de préparer au mieux l'achat de votre bien immobilier et son financement.
Combien dois-je consigner avant l'audience d'adjudication ?
Au Tribunal de Grande Instance de Pontoise, il est demandé de consigner par chèque de banque à l'ordre de la CARPA avant le début de l'audience :
10 % de la mise à prix avec un minimum de 3.000,00 €
un forfait à valoir sur les frais de la vente
dont les montants sont annoncés sur l'affiche annonçant la vente aux enchères du bien.
Si le bien n'est pas acquis lors de l'audience, les chèques sont immédiatement restitués à l'enchérisseur.
Puis-je acheter en indivision ?
Il est possible d'acheter en indivision auquel cas il convient d'informer votre Avocat des pourcentages de chaque indivisaires dans la propriété du bien acheté (par ex : 50/50 , 70/30 , 40/60...) en fonction par exemple de la contribution de chaque indivisaire dans l'achat.
Evidemment chaque indivisaire est tenu de régler la totalité du prix en cas de défaillance des autres indivisaires.
Comment est fixée la mise à prix d'un bien proposé aux enchères ?
La mise à prix est fixée par le vendeur du bien, souvent le créancier poursuivant, sous le contrôle du juge, pour les biens vendus par suite de saisie immobilière.
Cette mise à prix ne correspond pas au montant des dettes inscrites sur le bien, mais répond simplement à l'objectif d'attirer des enchérisseurs.
Pour cette raison, les mises à prix sont souvent faibles.
J'ai acheté un bien aux enchères, mon adjudication est-elle définitive ?
Quand vous avez été déclaré adjudicataire, il n'existe aucun moyen de renoncer à votre achat.
La loi prévoit cependant l'existence d'un délai de 10 jours pour permettre à toute personne intéressée de proposer une surenchère du dixième du prix du bien adjugé.
Dans ce seul cas, le bien sera remis en vente à une audience ultérieure sur la nouvelle mise à prix proposée par le surenchérisseur.
Il n'est pas possible de faire surenchère sur un bien adjugé sur une précédente surenchère.
Dans quel délai dois-je régler mon achat aux enchères ?
La loi impose de régler le prix dans les 2 mois du jour où l'adjudication devient définitive:
- pour une adjudication classique : le délai de 2 mois démarre à l'expiration d'un premier délai de 10 jours (délai de surenchère) qui fait suite au jugement d'adjudication
- pour une adjudication sur surenchère : 2 mois à compter du jour de l'audience des criées
Le paiement du prix passe par la procédure de séquestre sur un compte CARPA par l'intermédiaire de votre Avocat.
Passé le délai de règlement, des intérêts de retard sont dus au taux légal à compter du jour du jugement sur la partie non payée du prix jusqu'à parfait règlement.
L'intérêt au taux légal est par la suite majorée de 5 points passé un délai de 4 mois.
Par ailleurs, ne pas régler dans le délai légal expose l'adjudicataire à la procédure de réitération des enchères avec les conséquences légales y attachées.
Quels honoraires pour mon Avocat ?
La rémunération de votre Avocat comporte un "émolument de formalité" (selon tarif fixé par la loi et le règlement), et des honoraires de prestation de service (consultation, assistance, rédaction d'actes...) :
--> l'avocat de l'adjudicataire a droit au quart des émoluments tarifés par loi (dans le cas général)
--> les honoraires de prestation de service de votre Avocat correspondent de façon globale mais non exhaustive aux prestations de :
constitution et vérification de dossier
préparation de l'audience d'enchère, dépôt des chèques de banque auprès des services de l'Ordre pour être autorisé à porter enchère
les enchères portées lors de l'audience
les démarches auprès de la CARPA (pour l'encaissement et le décaissement des fonds) et le conseil et l'assistance dans la rédaction des actes
les démarches auprès du greffe du Juge de l'exécution, des services de l'enregistrement et de la publicité foncière aux fins d'obtenir puis publier votre titre de propriété et le conseil et l'assistance dans la rédaction des actes
la remise de votre titre de propriété publié
A ces prestations peut s'ajouter notamment et si nécessaire la procédure de radiation des inscriptions (honoraires et frais en sus) portées sur le bien, telles les hypothèques ou les privilèges de prêteur de deniers.
Qu'en est-il des "frais de Notaire" ?
Communément, les "frais de Notaire" recouvrent sous une seule appellation :
- les droits d'enregistrement ou droits de mutation
- les émoluments de vente
- les honoraires de Notaire
Dans une vente sur adjudication, le Notaire n'intervenant pas pour la publication du titre, aucun honoraires pour le Notaire ne sera à prévoir.
Cependant, sont dus et calculés sur la base du même tarif légal les droits d'enregistrement (Trésor Public) et les émoluments de vente (partagés entre les différents acteurs de la procédure) qui, eux, restent dus dans tous les cas.
Vaut-il mieux enchérir ou attendre de connaître le prix d'adjudication puis faire surenchère ?
Tout dépend de chacun.
Le conseil le plus raisonnable est d'enchérir au moment de la mise en vente du bien pour la première fois.
En effet, attendre de connaître le prix d'adjudication puis faire surenchère n'est pas le meilleur moyen d'acheter au prix le plus intéressant.
D'une part, cela augmente vos frais du coût des actes de surenchère et des honoraires de votre Avocat pour porter surenchère.
D'autre part, cela oblige à une nouvelle publicité (elle-aussi coûteuse et se rajoutant aux frais préalables pour le nouvel adjudicataire).
Et enfin, vous n'avez aucune garantie d'acquérir au montant de votre surenchère puisque, le bien étant remis en vente à une nouvelle audience sur le montant de votre surenchère (qui constitue la nouvelle mise à prix), toute personne intéressée va pouvoir enchérir lors de cette audience.
Par ailleurs, surenchérir oblige à consigner des fonds importants jusqu'à l'audience de surenchère. (entre 2 et 4 mois)
Surenchérir peut néanmoins se révéler intéressant notamment si le bien considéré est un bien que vous souhaitez acquérir à tout prix, s'il a été adjugé la première fois à un prix très en-dessous de celui du marché, ou si pour une raison ou une autre vous n'aviez pu porter enchère lors de l'audience de mise en vente.
Le délai de 10 jours étant très court, il convient d'en informer immédiatement votre Avocat pour lui permettre de faire le nécessaire dans de bonnes conditions.
A défaut d'enchère lors de l'audience de surenchère, vous serez déclaré adjudicataire pour le prix proposé lors de votre déclaration de surenchère.
Ma banque exige la prise d'une garantie hypothécaire (financement à crédit), le notaire pour libérer les fonds et régler le prix d'adjudication peut-il m'imposer de publier le titre au préalable ?
Le code des procédures civiles d'exécution (L 322-9) prévoit que l'adjudicataire peut constituer une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l'acquisition de ce bien.
La validité de cette hypothèque sera suspendue à la condition résolutoire du paiement des frais de procédure et du prix (2414 code civil).
En conséquence, le Notaire qui délivre les fonds pour régler le prix et les frais ne peut imposer au préalable la publication du titre.
Qui est tenu de régler les charges de copropriété entre ancien propriétaire et adjudicataire ?
C'est le décret du 17 mars 1967 n° 67-223 pris en application de la loi du 10 juillet 1965 n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui, en son article 6.2, précise la réponse.
En son alinéa 2, cet article dispose que le paiement des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.
Cet alinéa est complété par l'alinéa 3, qui précise que c'est le co-propriétaire lors de l'approbation des comptes qui est tenu de régler le trop ou moins perçu sur provision révélé par l'approbation des comptes.
Il s'en déduit que l'adjudicataire sera tenu de toutes les sommes définies comme exigibles par l'assemblée générale à laquelle il participe comme copropriétaire.
Le bien acheté aux enchères est occupé, que faire ?
Acheter un bien aux enchères présente toujours des risques tant juridiques que factuels.
Souvent le bien est occupé par le propriétaire dont le bien est saisi et vendu de façon forcée. Dans ce cas, le jugement d'adjudication précise que le précédent propriétaire est tenu de laisser la libre possession des biens et droits immobiliers, objets du jugement. Le jugement peut alors être remis à un huissier de justice pour procéder à la libération des lieux sous réserve du parfait paiement au préalable du prix et des frais de la vente.
Il existe cependant des cas, notamment celui de la licitation - fin d'une indivision matrimoniale ou successorale par exemple - où le jugement d'adjudication ne contient pas cette mention. Dans ces cas, il est alors nécessaire de demander au tribunal par la voie de la procédure judiciaire classique un jugement d'expulsion ce qui peut prendre du temps, fonction de l'encombrement de la juridiction. En même temps, il est alors recommandé de faire fixer une indemnité d'occupation aux fins de valoriser la période pendant laquelle le bien aura été indûment occupé.
Quand le bien est occupé par un locataire, le bail continue à s'appliquer aux mêmes conditions que celles initialement prévues et la loi concernant les rapports entre bailleurs et locataires s'applique concernant les modalités de congés.
