ACHETER UN BIEN IMMOBILIER

AUX ENCHERES JUDICIAIRES

 

Certaines ventes de biens immobiliers (saisie immobilière, liquidation d'entreprise, partage de succession, licitation d'indivision...) se déroulent à la barre du Tribunal de Grande Instance aux enchères en audience publique.

Les enchères sont obligatoirement portées pour le compte de son mandant par un Avocat inscrit auprès du Tribunal de Grande Instance devant lequel la vente est poursuivie.

Les enchères se déroulent tous les mardi après-midi à la barre du Tribunal de Grande Instance de Pontoise à partir de 14h00, et tous les jeudis après-midi à partir de 14h00 auprès du Tribunal de Grande Instance de Paris.

Les conditions de vente sont si particulières qu'il convient de :

  • consulter le cahier des conditions de vente au Greffe du Juge de l'Exécution ou au cabinet de l'Avocat du créancier poursuivant (parfois ce document est disponible sur le site internet de cet Avocat)
  • prendre rendez-vous auprès de son Avocat pour préparer l'achat aux enchères du bien immobilier repéré, et pour évaluer le coût global de cet achat, frais compris

A l'occasion de ce rendez-vous, vous sera remise une notice explicative vous informant sur les conditions de ces ventes entre autres, comportant une évaluation du prix global de de l'achat selon le prix maximal de l'enchère envisagé.

En effet, l'ambiance particulière de ce type de vente, leurs modalités et conditions (absence de garantie des vices cachés par exemple, absence de délai de réflexion ou de rétractation...) rendent nécessaires de se fixer un cadre dans lequel porter les enchères, notamment concernant le montant maximal de l'enchère que l'on souhaite porter et la nécessaire assurance de pouvoir financer l'achat pour éviter toute réitération de la vente.

Les enchères obéissent aux règles définies par la loi et le règlement, notamment dans le Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Il est utile d'en rappeler quelques unes :

  • l'interdiction pour le débiteur saisi, directement ou par personne interposée, de porter enchère sur le bien saisi
  • l'obligation préalable pour tout enchérisseur de justifier de sa solvabilité par rapport à l'achat envisagé (L 322-7)
  • l'obligation pour enchérir de remettre un chèque de banque de 10 % de la mise à prix avec un minimum de 3.000,00 € et, pour les enchères portées auprès du Tribunal de Grande Instance de Pontoise, un second chèque de banque dont le montant est indiqué sur la publicité d'enchère et qui représente une consignation sur les frais préalables, émoluments et droits d'enregistrement
  • Il n'existe ni droit de rétractation (lié par exemple au refus opposé par une banque pour un emprunt destiné à financer l'acquisition), ni garanties d'aucunes sortes (vice caché, dégradations, vice de construction, vétusté, erreur dans la désignation, la consistance ou la contenance...) permettant d'annuler ou de modifier l'opération une fois l'adjudication terminée
  • l'identité de l'adjudicataire doit être déclarée publiquement lors de l'audience au Juge par son avocat

L'adjudicataire est tenu de faire assurer l'immeuble dès la vente contre tous les risques, et notamment l'incendie, à une compagnie notoirement solvable et ce pour une somme au moins égale au prix de la vente forcée. En cas de sinistre non garanti du fait de l'acquéreur, celui-ci sera tenu de payer son prix outre les accessoires, frais et dépens de la vente.

A défaut de paiement du prix, des frais taxés dans le délais et des droits d'enregistrement, le bien est remis en vente aux conditions de la première vente forcée. Si le prix de la nouvelle vente forcée est inférieur à celui de la première, l'enchérisseur défaillant sera contraint au paiement de la différence (L 322-12).

Lorsque l'adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur pour leur être distribuée avec le prix de l'immeuble.